來源：深圳市鹽田區(qū)審計局發(fā)布時間：2020-11-18
根據《中華人民共和國審計法》第二十七條的規(guī)定，我局自2019年11月22日至2020年5月30日，對鹽田區(qū)政府及國有企業(yè)物業(yè)資產管理及使用情況進行了審計調查。
一、基本情況
?。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況。
1.物業(yè)管理模式。
?。?）政府物業(yè)。我區(qū)政府物業(yè)按照所有權與使用權相分離的原則，實行國家統(tǒng)一所有、政府集中管理、單位規(guī)范使用的管理體制。深圳市鹽田區(qū)政府物業(yè)管理中心（以下簡稱區(qū)物管中心)是區(qū)政府物業(yè)的管理部門，代表區(qū)政府對所屬政府物業(yè)進行統(tǒng)一接收、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，所有政府物業(yè)的產權統(tǒng)一登記在區(qū)物管中心名下。政府物業(yè)使用優(yōu)先滿足公共服務、社會福利保障、公益事業(yè)和產業(yè)發(fā)展需要，由區(qū)物管中心統(tǒng)一調配、分類管理、授權使用。
?。?）國企物業(yè)。我區(qū)國企物業(yè)由各國企自行持有，自主經營。
2.物業(yè)數量、使用情況、品質及分布。
經統(tǒng)計，截至2020年3月31日，我區(qū)政府和國企物業(yè)（含舊改、棚改）共179.45萬平方米，其中政府物業(yè)134.36萬平方米，國企物業(yè)45.09萬平方米。
?。?）按使用功能分：有辦公用房、文教衛(wèi)體用房、倉庫、廠房、商業(yè)用房、社區(qū)配套和公共服務用房、住宅、宿舍、停車場（庫）等。
?。?）按使用狀態(tài)分：自用物業(yè)96.01萬平方米，占比53.5%；在租物業(yè)69.48萬平方米，占比38.72%；空置物業(yè)13.97萬平方米，占比7.78%（主要有：舊（棚）改物業(yè)4.64萬平方米，保稅區(qū)廠房1.81萬平方米，壹海中心3.99 萬平方米）。
?。?）按新舊品質分（不含文教衛(wèi)體、社區(qū)配套）：高檔物業(yè)30.53萬平方米，中檔物業(yè)21.48萬平方米，低檔物業(yè)56.67萬平方米。[注]
?。?）按地理位置分：我區(qū)物業(yè)分布于全區(qū)四個街道、中英街、其他區(qū)及市外（惠陽、香港），占比依次為鹽田街道31.96%、海山街道29.48%、沙頭角街道26.16%、梅沙街道9.29%，中英街1.73%，其他區(qū)1.03%，市外0.34%。
?。ǘ┊a業(yè)用房、保障性住房、舊（棚）改物業(yè)情況。
我區(qū)政府及國企物業(yè)包含以下三類特殊物業(yè)：
1.產業(yè)用房：我區(qū)創(chuàng)新型產業(yè)用房資源有北山工業(yè)區(qū)綜合樓、鹽田現代產業(yè)服務中心，另外還有壹海中心、鹽田科技大廈（在建）等可用于引入創(chuàng)新產業(yè)的物業(yè)。創(chuàng)新型產業(yè)用房統(tǒng)一由區(qū)創(chuàng)新型產業(yè)用房建設和管理工作領導小組（以下簡稱領導小組）統(tǒng)籌管理，按籌建方式、產業(yè)類別、建設主體等不同分別由區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)工業(yè)和信息化局（投資推廣服務中心）作為房源管理部門負責日常管理。
2.保障性住房：我區(qū)共有保障性住房11處2472套13萬平方米，由深圳市鹽田區(qū)保障性住房管理中心（以下簡稱區(qū)保障房中心）負責日常分配和管理。
3.涉及舊（棚）改物業(yè)：政府物業(yè)已簽訂舊（棚）改拆遷協議22份，涉及舊（棚）改物業(yè)3.15萬平方米，分別由深圳市鹽田區(qū)人才安居有限公司、深圳市榮津房地產開發(fā)有限公司等6個建設單位（開發(fā)商）實施。國有企業(yè)涉及舊（棚）改物業(yè)10處1.49萬平方米。
?。ㄈ┪飿I(yè)經營收入和應對疫情租金減免情況。
1.政府物業(yè)經營收入：2017年—2019年政府物業(yè)經營收入分別為5393.66萬元、6440.64萬元、6689.76萬元（其中：保障性住房及周轉房租金收入分別為1352.14萬元、1751.64萬元、2159.01萬元）。
2.國企物業(yè)經營收入：2017—2019年國企物業(yè)經營收入分別為9522.22萬元、10051.57萬元、10434.30萬元。
3.應對疫情租金減免情況：我區(qū)各行政事業(yè)單位和國有企業(yè)貫徹落實《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關的若干措施》（深府規(guī)〔2020〕1 號）精神，積極落實疫情租金減免政策，支持企業(yè)共渡難關，在疫情中主動減免2020年2、3月租金。
二、審計評價意見
從審計調查結果看，鹽田區(qū)政府物業(yè)資產管理逐步規(guī)范, 初步實現物業(yè)管理信息化。2017年制定實施的《鹽田區(qū)政府物業(yè)管理辦法》及7個實施細則（以下簡稱“1+7”文件），對我區(qū)政府物業(yè)從產權登記、物業(yè)接收和購置、資產賬務登記、出租、使用管理等方面作了較為全面細化的規(guī)定，從制度上明確了我區(qū)政府物業(yè)實行集中、統(tǒng)一管理的模式，明確物業(yè)產權及物業(yè)實際使用人職責，強化各方責任意識，規(guī)范政府物業(yè)管理?！?+7”文件實施以來，我區(qū)政府物業(yè)管理從原來各單位登記、管理、使用的狀況逐步向“統(tǒng)一接收、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理”的方向轉變，以往多頭分散持有、各自管理使用、家底不清、管理混亂的局面有較大改觀；2016年開發(fā)建設的政府物業(yè)資產管理系統(tǒng)，初步實現物業(yè)信息化管理。2017年我區(qū)開展了全區(qū)政府物業(yè)普查清理，核查各單位管理使用的物業(yè)和房地產項目公配物業(yè)情況，為摸清家底、分類分批清理收回政府物業(yè),全面掌握政府物業(yè)情況、完善管理打下基礎。
但我區(qū)政府物業(yè)管理也存在著較為突出的問題：一是各單位對政府物業(yè)普遍存在重使用，輕管理的情況。二是政府物業(yè)管理基礎薄弱，管理難度大，離全面實現集中統(tǒng)一、高效科學管理仍有一定差距。三是政府經營性物業(yè)績效管理水平有待提升。
三、審計發(fā)現的主要問題及處理意見
?。ㄒ唬┱飿I(yè)集中統(tǒng)一管理的原則未得到貫徹，統(tǒng)籌管理使用效益未能發(fā)揮。
一是部分物業(yè)未移交區(qū)物管中心統(tǒng)一管理。二是物業(yè)授權使用率低。三是部分租用外部物業(yè)未經批準，物業(yè)統(tǒng)一調配比例不高。
建議區(qū)物管中心聯合各單位規(guī)范物業(yè)授權使用、調配和租用審批手續(xù)。
（二）物業(yè)賬務管理薄弱、產權登記不清晰。
一是物業(yè)資產賬實不符。二是部分物業(yè)未變更產權登記。三是部分物業(yè)產權不清晰。
建議各責任單位加大力度查找有關資料，盡快厘清相關情況，辦理有關手續(xù)，明確物業(yè)權屬，辦理產權變更手續(xù)，做好賬務登記。
?。ㄈ┱飿I(yè)經營、管理不夠規(guī)范。
一是部分租用外部物業(yè)空置。二是部分政府公共停車場存在未充分發(fā)揮公共停車服務功能、無證經營等問題。三是部分物業(yè)出租監(jiān)管不到位，國有收益隱性流失。四是第六期保障性住房物業(yè)管理交接手續(xù)不完善，前期物業(yè)管理費支付依據不足。
建議物業(yè)主管部門加強物業(yè)監(jiān)管，督促承租人合理提供停車服務，對存在安全隱患和不滿足經營條件的物業(yè)，應消除安全隱患，完善相關設施，辦理有關證照后再合法經營；合理確定物業(yè)出租價格，及時追繳租金；加強物業(yè)交接管理和相關費用核算。
?。ㄋ模﹦?chuàng)新型產業(yè)用房效益未完全發(fā)揮。
一是鹽田現代產業(yè)服務中心16家入駐企業(yè)未能兌現納稅承諾，個別企業(yè)未遷入鹽田。二是創(chuàng)新型產業(yè)用房租賃合同期限與納稅承諾期限不匹配。
建議產業(yè)用房主管部門對未兌現承諾的企業(yè)開展調研評估，分類處理，優(yōu)化產業(yè)用房空間資源配置；修訂完善相關政策規(guī)定，加強對入駐企業(yè)的審查、監(jiān)管和跟蹤評估，提高產業(yè)用房使用效益。
?。ㄎ澹┱飿I(yè)信息化管理水平不高。
審計調查發(fā)現，政府物業(yè)信息化管理存在效能不高、信息管理不全的情況，系統(tǒng)數據存在更新不及時、賬實不符、未能真實反映物業(yè)存量和變動情況等問題。
建議區(qū)物管中心加快推進新的物業(yè)資產管理信息系統(tǒng)建設，盡早實現我區(qū)政府物業(yè)全面信息化管理。
五、審計建議
?。ㄒ唬┙ㄗh探索建立經營性政府物業(yè)管理新模式，提高物業(yè)經營管理效益。針對經營性政府物業(yè)管理難度大，效益低等問題，建議考慮經營性政府物業(yè)，特別是公共停車場等特殊物業(yè)，交由我區(qū)具有物業(yè)經營管理資質的國有企業(yè)或統(tǒng)一招標社會管理模式的可行性，探索建立物業(yè)分類經營管理新模式。
?。ǘ┙ㄗh加大物業(yè)整合力度，有效發(fā)揮政府物業(yè)功能。物業(yè)主管部門要充分發(fā)揮政府物業(yè)優(yōu)先滿足公共服務和產業(yè)發(fā)展需求的功能，加大空置、出租、自用和舊（棚）改置換物業(yè)的整合力度，為鹽田公共服務和產業(yè)發(fā)展提供空間；發(fā)揮政府物業(yè)集中統(tǒng)一管理效能，進一步規(guī)范各單位租用外部物業(yè)，提高物業(yè)使用效益。
?。ㄈ┙ㄗh進一步加強物業(yè)管理基礎性工作。一方面各部門要提高認識，加強管理，加大物業(yè)清查統(tǒng)計力度，加快移交工作；另一方面，物業(yè)主管部門要進一步加強物業(yè)登記、租賃合同管理、租金收繳等基礎性工作，充分利用信息化手段優(yōu)化、簡化物業(yè)接收、登記、使用等手續(xù)，督促各單位盡快辦理移交，確保物業(yè)信息完整準確，物業(yè)應收盡收，收益應繳盡繳，避免存在賬外物業(yè)和國有資產流失。
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